新华联退出万达影视“套现” 地产反哺效果减弱下继续负重转型文旅
近日，万达电影股份有限公司（以下简称“万达电影”，SZ：002739）收购影视资产时的“钉子户”新华联控股有限公司（以下简称“新华联”）突然“挪了窝”。
今年5月份，万达电影定增收购万达影视传媒有限公司（以下简称“万达影视”）之时，有20名投资人集体转为了万达电影的新股东。在此之后，除万达系企业外，新华联方面占据了万达影视其余三名股东中的两个名额。
而据天眼查显示，8月30日，新华联控股及长石投资有限公司（以下简称“长石投资”）却纷纷退出了万达影视。
这不禁令业界感到疑惑，仅仅三个月，新华联控股为何突然转变心意？
新华联等两位股东退出万达影视，或为回笼资金
今年5月，花费了近三年时间的万达电影，终于如愿以105.24亿元的价格拿下了万达影视95.77%的股权，除北京万达投资、莘县融智兴业等万达系股东“辗转腾挪”外，华策、泛海股东纷纷退出。
至此，万达影视的股东除万达系外只余三席，其中，新华联控股及其控股股东长石投资占据了两席，并攥住了合计3.18%的股份，坐上万达影视第二、第三股东之位。
值得一提的是，在2016年5月最初发布的收购方案中，万达电影拟以每股74.84元的价格，定增4.97亿股，作价372亿元收购万达影视100%股权。由于当时市场内出现了诸多对这份方案估值过高的质疑，最终在2018年3月，该笔交易以116.19亿元成交。不过，在多数投资人退场之时，新华联控股、长石投资却未就此离去。
彼时，有业内人士表示，新华联控股及长石投资或是对万达给出的收购价格并不满意；也有观点认为，双方希望保留部分股权的“姻亲”，以求未来有更进一步合作。
未曾想，仅在三个月后，剧情就发生了反转。8月30日，王健林的“铁瓷”孙喜双带着他的大连一方集团成为万达影视的第二大股东，同时，新华联与长石投资两个股东双双退出。
“从新华联投资万达影视低于5%的股权比例来看，应属于纯粹的财务性投资。”中国企业资本联盟副理事长柏文喜对蓝鲸房产表示，如果被投资标的财务业绩不好或者财务投资人有获利退出的动机，选择退出是比较符合逻辑的。
财经评论员严跃进也认为，从新华联和长石的角度看，此举是基于投资的收益预期以及后续企业自身的资金考虑，通过退出套现的行为。
蓝鲸房产梳理新华联的财务数据发现，其确有补充现金流的需求。根据上交所披露，截至2019年6月30日，新华联控股资产负债率为69.83%，总有息负债为661.77亿元，其中，一年以内到期的有息债务为331.74亿元，占比为50.13%。而在此前，大公国际出具的跟踪评级报告也指出，新华联“存在较大的短期债务压力”。
除背负着大量有息债务之外，新华联还在通过各种融资手段“找钱”。例如，截至今年中期，作为控股股东的新华联控股已将其直接持有股权的11.3亿股新华联A股股份进行质押，质押比例达到了97.7%。
显然，面对眼前大量债务的到期日临近，选择将部分投资“落袋为安”，对于新华联而言是不错的选项。
地产反哺效果减弱，新华联文旅负重前行
从新华联控股近年来发展历程上看，长期负重前行或与其控股A股上市公司平台新华联文化旅游发展股份有限公司（以下简称“新华联”，SZ:000620），转型文旅的战略不无关系。
近年来，随着传统房地产市场规模天花板显现，向多元化转型成为行业常态，而文旅产业也成为很多房企重要的战略方向，据新旅界发布的《2018年文旅行业投融资研究报告》显示，截止到2018年末，已有超过七成的百强房企正在布局文旅产业。其中也聚集了碧桂园（HK:02007）、中国恒大（HK：03333）万科（HK:02202）、融创中国（HK:01918）等行业的头部玩家。
文旅产业的发展潜力无疑备受认可，但由于文旅产业开发周期长、资金投入大等特点，也注定了此类投资具有一定“门槛”。
正因如此，高喊“去地产化”的新华联，在向文旅产业转型的几年间，规模增速并不明显。
有不愿具名的业内人士向蓝鲸房产表示，相较于规模房企，新华联文旅板块起步早，但由于地产业务规模较小，也弱化了其战略转型的速度。
资料显示，2012年，上市仅一年的新华联便把目光投向了文旅产业，是行业内最早转型文旅产业的企业之一，为了发力，其还于2016年将名称由新华联不动产更为新华联文旅。
“面对文旅产业的重资产模式，拥有先发优势的新华联想要战胜有资本优势的头部玩家，并非易事。”上述业内人士进一步分析表示，从时间节点上看，新华联早期高额投资文旅产业时，也是房地产物业开发高速扩张的最佳时期，错过这几年，就等于失去了积攒实力的机会，这对其下一步发展产生了巨大影响。
今年以来，新华联西宁新华联童梦乐园等文旅项目相继营业，而2019年也被称之为新华联文旅产业转型“落地元年”。
随着文旅项目的相继营业，虽然可以一定程度减轻公司在现金流上的压力，不过，从目前来看，其依据无法摆脱对地产物业开发收益的“反哺”依赖。根据数据显示，今年上半年，新华联房产销售业务在总营业收入中占比60%，且贡献了87.9%的毛利润。
对此，新华联在A股业绩报中称，“为更好的反哺文旅行业，公司将通过城市结构调整、加强重点城市布局等措施进一步提升房地产板块竞争力。”除给出了未来地产板块重点发展的区域“长三角、大湾区、海南、京津冀”外，同时表示要“加快新项目和新产品的入市节奏，为转型提供支撑。”
然而，在行业整体呈现下行趋势加剧的大环境下，2018年规模刚刚突破百亿的新华联，年内销售额出现明显下滑，今年上半年，新华联签约销售面积为22.82万平方米，较去年同期的41.36万平方米下降45%，相应的销售额也从47.39亿元降至29.50亿元，同比下滑37.75%。
同时，公司在土地储备方面缺乏积累的弊端也开始显现。截至2018年年末，新华联在手土地储备共有10个项目，合计计容建筑面积为194.68万平方米，而在剔除海外项目及纯商业用地后，仅余青海省西宁市、湖南省醴陵市、黑龙江省大庆市、广东省惠州市、海南省陵水县5个项目，合计建筑面积为116.82万平方米。
可以看到，新华联当前的土地储备在未来可转化的货值已经相当有限。然而，更为尴尬的是，2019年上半年，新华联并未新增任何土地储备。随着地产板块反哺效果减弱，新华联将如何在文旅这片艰难的“蓝海”中创出更大一番天地？蓝鲸房产将持续跟踪观察。