完善住房租赁制度的五点建议

党的十九大报告要求的坚持“房住不炒”，加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度，已经随着国家房地产调控政策的深入，成为房地产市场发展的重要趋势。建立完善的住房租赁政策，实现“长租即长住、长住即长安”，既是深化住房制度供给侧结构性改革的需要，更是健全房地产调控长效机制的内在需求。

增加租赁住房供给，努力形成“高端有市场，中端有服务，低端有保障”多层次的供给格局，促进住房市场由以购为主向租购并举转变

鼓励各类投资者和自然人发起设立住房租赁企业，鼓励利用已建成商品房或新建商品房开展租赁业务。中央政府在坚持引入集体建设用地用于租赁住房建设的基础上，要求各级地方政府，尤其是一二线城市或常住人口净流入城市，在年度土地出让计划中（含主城区“三旧”改造和更新用地等存量土地），规定一定比率的出让土地必须用于租赁住房建设，或用于公租房的建设。鼓励各地盘活各类闲置土地、低效利用土地和批而未供土地，按规定改为租赁住房用地。鼓励租赁企业按规定通过存量项目进行整体承租改造后直接面向市场，大力发展长租公寓。

加快推进住房租赁公共管理服务平台建设，推动“租购同权”有效落实

打通国土部门的不动产登记系统、公安部门的流动人口登记系统、税务部门的个税系统、教育部门的学籍系统和涉及“五险一金”等政府部门管理系统，破解“数据孤岛”，实现行政管理部门之间公共管理数据的有效交互和利用，实现对租赁人信用资质的立体画像。保障承租人享受基本公共服务权益。对于与租赁企业或个人签订6个月或一年以上长期租赁合同的承租人，辅之以政府部门管理系统的数据交互认证，各级政府和行政部门要在居住证申领、个税抵扣、积分入户、子女入学等方面给予承租者人“市民待遇”或“准市民待遇”。

拓宽融资渠道，构建层次清晰、分工明确的融资体系以满足不同类型融资需求

建议对《国有土地使用权出让收支管理办法》作修订，参照国有资本划转10%充实社保基金的做法，对国有土地使用权出让收入按一定比例，规定必须专项用于购买、新建、改建、租赁公租房。建议组建专门的住房银行。可以考虑在将各地现有的住房公积金管理中心的基础上，整体改制为统一的住房银行，专业从事有关政策性住房租赁金融业务。一方面降低企业缴纳公积金的缴存比例，以减轻企业负担，另一方面鼓励提高个人志愿性存款金额与优惠住房贷款金额、利率相匹配。拓展直接融资的渠道。鼓励金融机构，根据证券化基础资产的区别，适时开发权益类ABS、债权性质的ABS和REITs等多种产品，尤其需要在现有的类REITs产品基础上重点发展公募REITs，充分发挥REITs对建立我国房屋租赁市场长效机制的重要功效。鼓励商业银行应依据其风险控制能力，结合各类住房租赁机构的运营模式，开展有针对性的融资产品研发和方式创新，满足不同类型住房租赁机构的融资需求。

完善住房租赁管理的法律体系，规范住房租赁市场，保障承租人居住权、安全感和幸福感

尽快出台基本住房保障法，明确涉及住房租赁的各类主体的权利和义务，特别是对控制租金水平、规范租赁合同、限制租约解除、惩处违法行为等方面应予以具体而严格的规定，以切实保障房屋承租人的合法权益，建立起安全、规范、稳定的租赁关系。进一步完善住房租赁管理制度。各级地方政府应结合实际，加快住房租赁管理体制改革，理顺住房租赁管理与城市建设管理、社区管理、人口与治安管理的关系，明确职责分工，建立分层分级管理体系。应加快建立实施住房租赁合同登记备案制度，为政府实施住宅租赁管控、保护承租人利益提供基础信息；加快建立经纪机构、住房租赁企业、出租人、承租人等各类住房租赁市场主体的信用管理体系，进行规范管理，形成联合激励惩戒机制；探索建立城市租金编制体系，参考基准地价的制定、更新与平衡方式，建立一套科学且具有实际指导意义的租金体系，发挥租赁价格的指导作用，为政府监管执法提供依据。

加大税收政策支持力度，激活住房租赁市场主体的参与度

目前，财政部和国家税务总局对公租房的建设和运营，明确了在涉及城镇土地使用税、印花税、土地增值税等方面的税收优惠政策，建议对依法登记备案的住房租赁企业、机构和个人，加大给予税收优惠政策支持。对个人出租住房的，在现有减按1.5%计算缴纳增值税、减半征收个人所得税的基础上，建议采取只要依法申报，但在一定年限内免征的税收优惠。对房地产中介机构提供住房租赁经纪代理服务，在现有适用6%的增值税税率的基础上，在一定年限内减半征收。对专业的住房租赁公司出租住房的，参照执行公租房的在城镇土地使用税、印花税、土地增值税等方面的税收优惠政策，同时充分考虑其在折旧、装修、维护等方面的税前计提，并在一定年限内对企业所得税进行优惠减免。对金融机构提供的涉及住房租赁的融资，只要能单独核算的，给予增值税和所得税的专项减免。

（作者单位：中国建设银行湖南省分行）